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Einordnung: Zivilrecht / Gesellschaftsrecht
Konkret: Ehegatten als Vermieter: Bruchteilsgemeinschaft statt GbR
Kernaussage: Sind Ehegatten gemeinsam Vermieter, bedeutet das nicht automatisch, dass zwischen ihnen eine GbR nach § 705 BGB besteht. Entscheidend ist, ob sie sich ausdrücklich oder konkludent zu einer Gesellschaft zusammengeschlossen haben und einen über die eheliche Lebensgemeinschaft hinausgehenden gemeinsamen Zweck verfolgen. Fehlt es daran, bleibt es regelmäßig bei einer Bruchteilsgemeinschaft nach § 741 BGB. Genau das gilt, wenn beide Miteigentümer des Mietobjekts sind und gemeinsam als Vermieter auftreten, ohne einen Gesellschaftsvertrag geschlossen zu haben. Die bloße Ehe, gemeinsames Eigentum und die gemeinsame Vermietung reichen für eine GbR also nicht aus. Warum ist die Abgrenzung wichtig? Weil davon abhängt, wie Entscheidungen und Gestaltungsrechte rechtlich auszuüben sind.
Die Abgrenzung ist praktisch wichtig, weil davon abhängt, wer Vermieterrechte wirksam ausüben darf. Bei einer Bruchteilsgemeinschaft (§ 741 BGB) müssen wesentliche Erklärungen zum Mietverhältnis regelmäßig gemeinschaftlich erfolgen. Bei einer GbR (§ 705 BGB) richtet sich dagegen nach dem Gesellschaftsrecht, wer entscheiden, handeln und vertreten darf. Davon kann im Ergebnis abhängen, ob etwa eine Kündigung, Mieterhöhung oder Vertragsänderung überhaupt wirksam ist.
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